2023年房地产经纪人每日一练《房地产经纪业务操作》7月22日专为备考2023年房地产经纪业务操作考生准备，帮助考生通过每日坚持练习，逐步提升考试成绩。

单选题

1、甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。
该公司发现该小区内还有部分物业属于房地产开发公司，这种业主类型是（　　）。

• A：法人组织
• B：小业主
• C：自然人业主
• D：非自然人业主

答 案：D

解 析：非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发商、大型企事业单位、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主

2、房地产开发商或二手房所有权人采用直销这一销售方式，所能体现出的优势是（）。

• A：扩大了销售半径
• B：及时获得市场对产品的反馈
• C：销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度
• D：帮助其快速回笼资金

答 案：C

解 析：房地产开发商或不动产权利采用直销是一种简单快捷的销售方式，销售方可以根据收益情况控制销售价格、销售进度。但由于缺乏销售的专业知识和技能，信息发布渠道不畅，容易降低销售速度。

3、一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为（）

• A：60%
• B：70%
• C：80%
• D：90%

答 案：C

解 析：一般来说，板式住宅的套内使用面积的使用率为80%，塔楼的套内使用面积因公摊面积较大，其使用率约为60%～70%。办公和商铺也要关注实际使用率的大小，由于公摊面积较大，其通常使用率在70%左右

4、将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，这属于该写字楼的（）。

• A：客户定位
• B：形象定位
• C：属性定位
• D：区域定位

答 案：C

解 析：项目属性定位是指基于项目既定产品特点和内外部资源优势，界定项目在当前写字楼市场的档次定位与特色属性。例如：“CBD首席商务综合体”、“亚太封面商务群”、“花园CBD”等。本题中，将某写字楼定位为中央商务区首席商务综合体，属于该写字楼的属性定位。

5、李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。
相对于开发新客户，李某这类客户直接给甲公司带来的好处为（ ）。

• A：提高佣金水平
• B：节约客源开发成本
• C：增加公司业务来源
• D：缩短业务成交时间

答 案：B

解 析：经纪人要懂得以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。

多选题

1、公盘制是房地产经纪机构共享房源信息的形式之一，有利于（）。

• A：保障房地产经纪人的利益
• B：提高房地产经纪人收集房源的积极性
• C：房地产经纪人获取更多信息
• D：提高房地产经纪人的工作效率
• E：提高房地产经纪人的佣金水平

答 案：ACD

解 析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。其优点表现在信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速;强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。而且，房源信息较容易外泄。

2、张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。
李某对该房屋实地勘查后的正确做法有（　　）。

• A：绘制该房屋标准平面图
• B：挖掘该房屋的卖点
• C：绘制房屋使用说明书
• D：绘制房屋状况说明书

答 案：AD

解 析：勘查作业后的工作主要有：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备；②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段；③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点；④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。

3、下列选项中，属于分析写字楼项目指标分析的有（）、地块内部状况等。

• A：占地面积
• B：容积率
• C：建筑密度
• D：建筑限高
• E：高尔夫球场

答 案：ABCD

解 析：写字楼项目指标分析包括地块经济指标、建设指标分析和地块形状分析，具体是指用地面积、容积率、建筑面积、限高、建筑密度、退红线、地块形状、地块内部状况等。

4、适合甲公司快速开拓房源的渠道有（）。

• A：采用电话访问
• B：报纸上刊登广告
• C：联系大型企事业单位
• D：联系资产管理公司

答 案：AB

解 析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式(暖性开发方式)和间接开发方式(冷性开发方式)两种。直接(暖性)开发方式有：①门店接待;②社区活动;③派发宣传单;④老客户推荐;⑤人际关系开发。间接(冷性)开发方式有：①网络开发;②电话拜访③报纸广告;④群发邮件、信息;⑤户外广告或横幅。

5、房地产经纪服务的项目包含（）。

• A：提供房地产经纪服务应得的服务报酬
• B：提供房地广信息
• C：实地看房
• D：代拟合同
• E：提供材料、协助看房、支付费用

答 案：BCD

解 析：房地产经纪服务的项目包含三项：①提供房地产信息，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等;②实地看房，包括首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务;③代拟合同，也称为代书包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。